Novela zákona o bytoch č. 283/2018
283
ZÁKON
z 13. septembra 2018,
ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky
č. 182/1993 Z.z.o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení
neskorších predpisov
Národná rada Slovenskej republiky sa uzniesla na tomto zákone:
Čl. I
Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z.o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov v znení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č.151/1995Z.z., zákona č.
158/1998 Z.z., zákona č.173/1999Z.z., zákona č.252/1999Z.z., zákona č.400/2002Z.z.,
zákona č.512/2003Z.z., zákona č.367/2004Z.z., zákona č.469/2005Z.z., zákona č.
268/2007 Z.z., zákona č.325/2007Z.z., zákona č.595/2009Z.z., zákona č.70/2010Z.z.,
zákona č.69/2012Z.z., zákona č.205/2014Z.z., zákona č.246/2015Z.z., zákona č.125/2016
Z. z.a zákona č.177/2018Z.z. sa mení a dopĺňa takto:
1. V § 2ods.7 sa za slovo „plochy“ vkladá slovo „terás,“a na konci sa bodka nahrádza
Bodkočiarkou a pripájajú sa tieto slová:„to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými
časťami domu.“.
2. § 2 sa dopĺňa odsekmi 13 až 15, ktoré znejú:
„(13) Garážou v dome sa na účely tohto zákona rozumie nebytový priestor v dome, ktorý je
podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.
(14) Garážovým stojiskom sa na účely tohto zákona rozumie plošne vymedzená časť garáže
v dome; garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.
(15) Skladovým priestorom sa na účely tohto zákona rozumie časť nebytového priestoru
v dome určeného podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky
oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru,ak nejde o príslušenstvo bytu.5)“.
3. V § 5 ods.1 sa vypúšťa písmeno f).
Doterajšie písmená g) a h) sa označujú ako písmená f) a g).
4. V § 5 ods.2 znie:
„(2) Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva
nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá
žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového
priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.“.
Strana 2 Zbierka zákonov Slovenskej republiky 283/2018 Z.z.
5. V § 5 ods.5 sa vypúšťa prvá veta a v druhej vete sa za slová„nebytových priestorov v dome,“
vkladajú slová „vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov,“.
6. V § 5ods.8 sa vypúšťa posledná veta.
7. V § 6 odsek 1 znie:
„(1) Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
(ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci
bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďale jlen „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.“.
8. V § 6 ods.2 písm.a) sa za slovo „opravy“ vkladá čiarka a slová „a udržiavanie“ sa nahrádzajú
slovami „rekonštrukciu a modernizáciu“.
9. V § 6 ods. 2 písm. d) sa slová „iných nedoplatkov“ nahrádzajú slovami „iných pohľadávok
a nárokov“.
10. V § 6 odsek 4 znie:
„(4) Ak boli v dome uzavreté zmluvy v rozpore s odsekom 3, je platná len zmluva o výkone
správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá; ostatné zmluvy dohodnuté na správu
domu, ako aj iné zmluvy uzavreté v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.“.
11. V § 7a odsek 1 znie:
„(1) Zmluva o spoločenstve sa uzatvára v písomnej forme na neurčitú dobu. Zmluva
o spoločenstve sa schvaľuje rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Zmluvu o spoločenstve podpisuje osoba zvolená za predsedu a iná osoba poverená vlastníkmi
bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne
osvedčená; podpis ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa nevyžaduje.
Takto uzavretá zmluva o spoločenstve je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome. Predseda spoločenstva je povinný schválenú zmluvu o spoločenstve a pri jej zmene úplné znenie zmluvy o spoločenstve doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemôže vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome vypovedať.“.
12. V § 7a ods .2 druhej vete sa slová „je povinný pristúpiť“ nahrádzajú slovom „pristupuje“.
13. V § 7b ods.2 prvej vete sa za slovo „uzatvára “vkladajú slová„ v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.
14. V § 7b ods. 3 sa vypúšťa tretia veta a štvrtá veta.
15. V § 7b ods. 5 sa vypúšťa druhá veta a tretia veta.
16. V § 7c ods. 2 druhej vete sa vypúšťajú slová „nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.
17. V § 7c ods. 3 prvej vete sa vypúšťajú slová „nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.
18. V § 7c ods. 6 sa na konci pripája táto veta: „Rada sa nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov; v takom prípade kompetencie rady vykonáva
zhromaždenie.“.
19. V § 7c odsek 9 znie:
„(9) Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
Zhromaždenie rozhoduje o veciach, o ktorých rozhodujú vlastníci bytov a nebytových
priestorov podľa §14 až 14b. Rozhoduje tiež o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto
zákona nerozhoduje iný orgán spoločenstva. Na zvolanie zhromaždenia sa použijú primerane
ustanovenia §14a ods.1.“. 283/2018 Z.z. Zbierka zákonov Slovenskej republiky Strana 3
20. V § 8a ods.1 druhá veta až štvrtá veta znejú:
„Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa §14b ods.1 písm.e) sú
záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané
správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom
pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená. Vlastník bytu alebo nebytového
priestoru v dome nemôže zmluvu o výkone správy vypovedať. Správca je povinný schválenú
zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového
priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.“.
21. V § 8a ods. 2 sa vypúšťa tretia veta a štvrtá veta.
22. V § 8a ods. 4 sa slová „ročný plán opráv podľa § 8b ods. 2 písm. h) na nasledujúci kalendárny rok“ nahrádzajú slovami „plán opráv na nasledujúci kalendárny rok podľa § 8b ods. 1 písm. g)“.
23. V § 8a odsek 5 znie:
„(5) Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje
zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom
vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa §14 až 14b.“.
24. V § 8a ods. 6 druhej vete sa slová „podľa §14 “nahrádzajú slovami „podľa § 14b ods. 1 písm. e)“.
25. V § 8a ods. 7 druhej vete sa slová „je povinný pristúpiť“ nahrádzajú slovom „pristupuje“.
26. V § 8a ods. 8 poslednej vete sa slová „§ 7a ods. 1 druhej vety“ nahrádzajú slovami„ § 14b ods. 1 písm. g)“.
27. V § 8a ods.10 písm. c) sa vypúšťajú slová „technického zariadenia“.
28. V § 8b sa vypúšťa odsek 1. Doterajšie odseky 2 až 4 sa označujú ako odseky 1 a ž 3.
29. V § 8b ods. 1 sa vypúšťa písmeno f). Doterajšie písmená g) až l) sa označujú ako písmená f) až k).
30. V § 8b ods. 1 písmená g) a h) znejú:
„g) vypracovať a každoročne do 30. Novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov
v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä
opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu
a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok,
h) podať návrh na vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa §15 na základe rozhodnutia podľa §14b ods.1 písm. o),“.
31. V § 8b ods. 2 druhá veta znie:
„Správca je povinný riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
o výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického
zariadenia, 5a) ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu.“.
32. V § 8b sa vypúšťa odsek 3.
33. V § 9 ods.1 sa slovo „dodávateľovi“ nahrádza slovom „zhotoviteľovi“ a slová „na spoločenstvo ku dňu zápisu spoločenstva do registra združení “sa nahrádzajú slovami„ na vlastníkov bytov Strana 4 Zbierka zákonov Slovenskej republiky 283/2018 Z.z. a nebytových priestorov v dome“.
34. V § 9 ods. 2 sa vypúšťajú slová „spoločenstvo, a ak sa spoločenstvo nezriaďuje, zaväzujú“ a na konci sa pripájajú tieto vety: „Správca a spoločenstvo zodpovedajú za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Ak tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastník bytu a nebytového priestoru v dome zodpovedá za záväzky nad rámec zaplatených úhrad za plnenia alebo preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu podľa §5 ods.1 písm. b).“.
35. V § 9 ods. 4 sa na konci pripája táto veta: „Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.“.
36. § 9 sa dopĺňa odsekmi 5 až 8, ktoré znejú:
„(5) Spoločenstvo a správca sú povinní
a) evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,
b) viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,
c) priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome; predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie,
d) umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do
dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť
si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového
priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo
správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu, 12f)
e) uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo
zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám.
(6) Ak zaniká zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy alebo ak správca alebo
spoločenstvo končia svoju činnosť, je doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca povinný
najneskôr v deň zániku zmluvy alebo v deň skončenia činnosti predložiť vlastníkom bytov
a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a previesť
zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený novým správcom
alebo novým spoločenstvom. Doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca sú zároveň
v rovnakej lehote povinní odovzdať novému správcovi, predsedovi založeného spoločenstva
alebo na tento účel poverenému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome celú
dokumentáciu týkajúcu sa správy domu, najmä dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy
a poistné zmluvy, účtovné doklady, technickú dokumentáciu domu, vyúčtovania úhrad za
plnenia a vyúčtovania fondu prevádzky, údržby a opráv, zápisnice a rozhodnutia vlastníkov
bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj ďalšie dokumenty nevyhnutne potrebné na
riadny výkon správy domu novou osobou.
(7) Spoločenstvo a správca sú povinní vykonávať správu domu samostatne v mene a na účet
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo a správca vo vlastnom mene
zastupujú a konajú na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pred súdom
a iným orgánom verejnej moci; toto zastupovanie trvá, ak sa v konaní pred súdom alebo iným
orgánom verejnej moci nepreukáže rozpor záujmov spoločenstva alebo správcu so záujmom
zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. 283/2018 Z.z. Zbierka zákonov Slovenskej republiky Strana 5
(8) Spoločenstvo a správca zastupujú v konaní pred súdom a iným orgánom verejnej moci aj
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
a) proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu
alebo nebytového priestoru v dome, návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu
záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo
nebytového priestoru v dome,
b) ktorí sa domáhajú úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo
nebytového priestoru v dome.“.
Poznámka pod čiarou k odkazu 12 f znie:
„12f) Zákon č.18/2018Z.z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov.“.
37. V § 10 ods. 1 tretej vete v časti vety za bodkočiarkou sa slová „je súčasťou bytu“ nahrádzajú slovami „k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa §19 ods. 4“ a posledná veta znie: „Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.“.
38. V § 10 ods. 2 sa vypúšťa písmeno f).
39. V § 10 ods. 3 druhej vete sa slová „balkónov a lodžií“ nahrádzajú slovami „balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu“.
40. V § 11 ods. 4 prvej vete sa vypúšťajú slová „spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých“.
41. V § 11 ods. 6 sa na konci pripájajú slová „a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie“.
42. § 11a sa vypúšťa.
43. V § 13 ods. 2 sa na konci bodka nahrádza bodkočiarkou a pripájajú sa tieto slová: „tým nie je dotknuté právo prevodu priľahlého pozemku a príslušenstva alebo ich častí podľa §14 bod s. 3.“.
44. § 14 znie:
㤠14
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa
na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa
týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných
nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého
pozemku.
(2) Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa prijímajú na schôdzi
vlastníkov alebo písomným hlasovaním; na účely rozhodovania vlastníkov sa za schôdzu
vlastníkov považuje aj zhromaždenie.
(3) Za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru
v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome; to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb.
(4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe,s úradne
osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou
plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práva povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba Strana 6 Zbierka zákonov Slovenskej republiky 283/2018 Z.z. preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie
a) správcu,
b) kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe,
c) predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.“.
45. Za §14 sa vkladajú §14a a 14b, ktoré znejú:
㤠14a
(1) Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za
kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak,
aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa §7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné
hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.
(2) Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného
hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr
sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní
musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.
(3) Schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak.
(4) Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách,
ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami,
termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, jeho
súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania.
Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej
dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; zmluva
o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov.
(5) Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica,
ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu
alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál
prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie
overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať. Zápisnica musí obsahovať najmä
a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania, 283/2018 Z.z. Zbierka zákonov Slovenskej republiky Strana 7
b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.
(6) Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým; oznámenie o výsledku hlasovania musí obsahovať dátum jeho zverejnenia. Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Ak aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zvolala schôdzu
vlastníkov alebo vyhlásila písomné hlasovanie, originál zápisnice a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov
alebo výsledok písomného hlasovania musí predsedovi spoločenstva alebo
správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome do siedmich dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania.
(7) Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov
a nebytových priestorov v dome, ak ich za vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
podpísala nimi poverená osoba.
(8) Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30
dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. 15a) Pri rovnosti hlasov,alebo ak sa potrebná väčšina podľa §14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.
§ 14b
(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
a) zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve,
b) voľbe alebo o odvolaní predsedu,
c) stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,
d) výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,
e) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedia o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,
f) výške platby za správu,
g) zmene formy správy, Strana 8 Zbierka zákonov Slovenskej republiky 283/2018 Z.z.
h) výške odmeny zástupcu vlastníkov,
i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,
j) zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,
k) zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,
l) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,
m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,
n) inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,
o) podaní návrhu na exekučné konanie 12ab) alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome,
p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných
zariadení domu a príslušenstva,
r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa §19 ods. 8.
(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou
väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
b) zmluve o úvere alebo jej zmene,
c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,
d) zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú
s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,
e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,
f) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku.
(3) Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.
(4) O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná 283/2018 Z.z. Zbierka zákonov Slovenskej republiky Strana 9 nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.
(5) Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej
istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových
priestorov v dome.
(6) Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, zmluve o úvere
alebo jej zmene, zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene, rozdelení spoločenstva a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.“.
46. V § 16 ods.1 sa vypúšťajú slová „(§5 ods.5)“.
47. V § 16 sa vypúšťajú odseky 3 až 5. Doterajšie odseky 6 a 7 sa označujú ako odseky 3 a 4.
48. V § 16 ods. 4 prvej vete sa vypúšťajú slová„ alebo obce“ a tretia veta znie: „Ak bytové družstvo uzavrie zmluvu o prevode vlastníctva takýchto nebytových priestorov, táto zmluva je
neplatná.“.
49. § 19 znie:
㤠19
(1) Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve
vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva
bytu a nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome.
(2) Práva a povinnosti pôvodného vlastníka domu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku prechádzajú nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome na nových vlastníkov bytov a nebytových priestorov
v dome.
(3) K spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému
pozemku je možné zriadiť vecné bremeno.
(4) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak a) z ich stavebno technického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome, alebo
b) sú určené na výlučné užívanie v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu, v prvej zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe, alebo
c) tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa odseku 8. Strana 10 Zbierka zákonov Slovenskej republiky 283/2018 Z.z.
(5) Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo môže patriť viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome spoločne.
(6) Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok prechádza na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené. Samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok bez súčasného prevodu alebo prechodu bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené, nie je prípustný.
(7) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú právo požadovať od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti domu,
spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, náhradu za toto právo.
(8) Na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa §14b ods. 2 písm. e) môže vzniknúť nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo.Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu rozhodnúť, že právo výlučne užívať nové spoločné časti domu, nové spoločné zariadenia domu alebo nové príslušenstvo majú len niektorí vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.“.
50. Za §20 sa vkladajú §20a a 20b, ktoré vrátane nadpisov a poznámky pod čiarou k odkazu 22ac znejú:
㤠20a
Právo výlučného užívania garážového stojiska
(1) Právo výlučne užívať určité garážové stojisko je právo spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome, ktoré vzniká prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome. Právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska môže zaniknúť len s jeho písomným súhlasom.
(2) Právo výlučne užívať určité garážové stojisko môže patriť viacerým spoluvlastníkom garáže v dome spoločne.
(3) Právo výlučne užívať určité garážové stojisko prechádza spolu s prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome, s ktorým je spojené, na jeho nadobúdateľa. Samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať určité garážové stojisko bez prevodu alebo prechodu spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome nie je prípustný.
(4) Spoluvlastník garáže v dome, ktorý má právo výlučne užívať určité garážové stojisko, je oprávnený ho prenechať inej osobe do užívania aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov garáže v dome.
(5) Za právo výlučne užívať určité garážové stojisko nepatrí ostatným spoluvlastníkom garáže v dome právo na náhradu.
(6) Právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska sa zapíše do katastra nehnuteľností. 22ac)
(7) Spoluvlastníci garáže v dome nemajú predkupné právo, 17b) ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel nagaráži v dome
a) spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebno technicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, 283/2018 Z.z. Zbierka zákonov Slovenskej republiky Strana 11
b) na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebno technicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza.
§ 20b
Právo výlučného užívania skladového priestoru
Ustanovenia §20 a sa použijú primerane aj na výlučné užívanie skladového priestoru.“.
Poznámka pod čiarou k odkazu 22ac znie:
„22ac) §38a 39 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č.162/1995Z.z.v znení neskorších
predpisov.“.
51. V § 24 ods.1 sa vypúšťajú slová„ §7, 7a, 7b, 7c a 7d,“.
52. Za §32 f sa vkladá §32 g, ktorý vrátane nadpisu znie:
㤠32g
Prechodné ustanovenia k úpravám účinným od 1.novembra 2018
(1) Ak je k 1. novembru 2018 zapísané v katastri nehnuteľností garážové stojisko spolu so spoluvlastníctvom garáže v dome, považuje sa za právo na výlučné užívanie určitého garážového stojiska spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome podľa §20a.
(2) Ak nie je k 1.novembru 2018 zapísané v katastri nehnuteľností garážové stojisko spolu so spoluvlastníctvom garáže v dome, zapíše sa do katastra nehnuteľností právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov garáže v dome, ktorou sa určí, ktorý spoluvlastník garáže v dome je oprávnený výlučne sám alebo spoločne s iným spoluvlastníkom garáže užívať určité garážové stojisko.
(3) Ustanovenia odsekov 1 a 2 sa primerane použijú aj na zápis skladového priestoru do katastra nehnuteľností.
(4) Správcovia a spoločenstvá do 30. Júna 2019 zaevidujú rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prijaté pred 1. novembrom 2018 a zahrnú do zoznamu a dokumentácie súdnych konaní aj konania týkajúce sa domu začaté pred 1. novembrom 2018.
(5) Ak zástupca vlastníkov nie je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zvolia nového zástupcu vlastníkov do 30. júna 2019.
(6) Práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody voči dodávateľovi domu, ktoré prešli podľa doterajších predpisov z pôvodného vlastníka domu na spoločenstvo, ako aj práva a povinnosti spoločenstva zo zákonného záložného práva, prechádzajú dňom 1. novembra 2018 na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorý spravuje spoločenstvo.“.
Strana 12 Zbierka zákonov Slovenskej republiky 283/2018 Z.z.
Čl. II
Tento zákon nadobúda účinnosť1.novembra 2018.
Andrej Kiskav.r.
Andrej Dankov.r.
Peter Pellegriniv.r.
